Tarcza antykryzysowa a umowa najmu lokalu

Ze względu na sytuację zagrożenia epidemiologicznego związanego z wirusem SARS-CoV-2 wywołującego chorobę COVID-19 w ustawie z 31 marca 2020 r. o zwalczaniu COVID-19 wprowadzono przepisy mające również na celu ochronę najemców. 

Najem i dzierżawa w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych

W czasie obowiązywania zakazu handlu w galeriach handlowych o powierzchni większej niż 2000 m² wygasają wzajemne obowiązki stron. Dla Najemców oznacza to, że są zwolnieni z obowiązku zapłaty czynszu oraz innych opłat związanych z lokalem za ten okres. Zwolnienie z opłat nie jest automatyczne i nastąpi tylko, jeśli najemca złoży wynajmującemu ofertę najmu lokalu na minimalny czas, który będzie o 6 miesięcy dłuższy niż termin przestoju. Zakładając, że zakaz handlu w takich miejscach wyniesie 2 miesiące to najemca, który nie chce płacić za ten czas musi złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia najmu na czas o co najmniej 8 miesięcy dłuższy niż w zawartej umowie. Takie oświadczenie nie może być złożone później niż w terminie 3 miesięcy liczonych od dnia zniesienia zakazu.

Najem i dzierżawa pozostałych lokali

Umowa, która została zawarta przed 31 marca 2020 roku i termin jej wygaśnięcia przypada na czas pomiędzy 31 marca 2020 r. a 30 czerwca 2020 r. ulegnie przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Tutaj też wydłużenie czasu trwania umowy nie następuje automatycznie. Aby doszło do skutku najemca musi złożyć oświadczenie woli o chęci dalszego najmu. Należy pamiętać, że powinno być ono dokonane nie później niż w ostatnim dniu upływu czasu obowiązywania określonego w umowie.

Wyłączenia

Możliwość dalszego korzystania z lokalu po upływie terminu ustalonego przez strony zgodnie z Ustawą o zwalczaniu COVID-19 nie dotyczy wszystkich najemców. Wyłączeni spod jej obowiązywania są ci, którzy w czasie ostatnich 6 miesięcy zalegali z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Jeżeli umowa trwa krócej niż 6 miesięcy to w tym okresie nie zalegają z zapłatą. Nie każda zaległość pozbawia przywileju określonego w ustawie. Wysokość nieuiszczonych opłat musi przekraczać równowartość czynszu za czas co najmniej jeden cykl rozliczeniowy, zazwyczaj będzie to miesiąc.

Kolejnymi najemcami, którzy nie skorzystają z możliwości przedłużenia umowy będą ci, którzy wykorzystywali lokal w sposób sprzeczny z umową, zaniedbywali swoje obowiązki doprowadzając do wyrządzenia szkód w przedmiocie umowy, wbrew umowie podnajęli lokal lub oddali go do bezpłatnego używania. Powyższa regulacja nie dotyczy też osób, które w tej samej lub pobliskiej miejscowości posiadają lokal, który może zastąpić im ten wynajęty.

Najem nieobjęty działaniem Ustawy o zwalczaniu COVID-19

Ci, którzy nie są objęci działaniem Ustawy a wynajęli lokal i z przyczyn niezależnych od siebie nie mogą korzystać z niego w sposób dotychczasowy oraz ponosić za niego opłat również mogą poprawić swoją sytuację. Jeżeli kontrahenci są zgodni to mogą zmienić treść wiążącej umowy dobrowolnie. Jednak przy braku zgody drugiej strony będzie konieczne podjęcie kroków w celu dokonania zmiany wbrew woli drugiej strony. W takiej sytuacji można zwrócić się do sądu z powołaniem na nadzwyczajną zmianę stosunków lub na siłę wyższą. Sąd może dokonać modyfikacji wzajemnych obowiązków kontrahentów a nawet orzec o rozwiązaniu umowy.